Der Kaufpreis einer Immobilie ist nur ein Teil der Rechnung. Hinzu kommen Nebenkosten, die oft unterschätzt werden und erhebliche Summen erreichen. Wer vor dem Kauf sauber kalkuliert, vermeidet böse Überraschungen und weiß, wie viel Eigenkapital tatsächlich nötig ist.
Die Bestandteile der Kaufnebenkosten
Zu den Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen, zählen mehrere Positionen:
- Grunderwerbsteuer: Sie wird vom jeweiligen Bundesland festgelegt. Die Sätze unterscheiden sich, in Hessen liegt sie bei 6 Prozent des Kaufpreises.
- Notar- und Grundbuchkosten: Sie richten sich nach dem Gebührenrecht und fallen für Beurkundung, Grundbucheintrag und Abwicklung an.
- Maklercourtage: Bei Wohnimmobilien an private Käufer teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision, die gesetzlich geregelt ist, wenn beide Seiten den Makler beauftragen.
- Finanzierungskosten: Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungszinsen oder Kosten für Gutachten, je nach Bank.
Insgesamt kommen je nach Konstellation zehn Prozent oder mehr des Kaufpreises zusammen. Die meisten Banken erwarten, dass diese Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden und nicht in den Kredit einfließen.
Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?
Je höher das Eigenkapital, desto besser die Konditionen. Wer die Nebenkosten und zusätzlich einen Teil des Kaufpreises aus eigenen Mitteln einbringt, senkt Darlehenssumme und Zinsen. Zu wenig Eigenkapital verteuert die Finanzierung und macht sie anfällig für Zinsänderungen. Zugleich sollte man nicht das gesamte Erspartes einsetzen, sondern eine Reserve für Renovierung, Umzug und Unvorhergesehenes behalten.
Die Finanzierung planen
Die monatliche Rate muss auch bei steigenden Lebenshaltungskosten oder verändertem Einkommen tragbar sein. Banken prüfen Einkommen, Schulden und laufende Ausgaben. Entscheidend sind drei Stellschrauben:
- Zinsbindung: Je länger sie läuft, desto planbarer die Rate, oft zu etwas höherem Zins.
- Tilgung: Eine höhere Anfangstilgung verkürzt die Laufzeit und senkt die Gesamtkosten.
- Sondertilgung: Sie erlaubt zusätzliche Zahlungen, etwa bei Bonus oder Erbschaft.
Ein Vergleich mehrerer Angebote lohnt sich, weil schon kleine Zinsunterschiede über Jahre große Beträge ausmachen. Unabhängige Finanzierungsberater können dabei helfen, Angebote zu vergleichen und passende Förderprogramme zu finden.
Förderungen und Zuschüsse prüfen
Für energieeffiziente Neubauten und Sanierungen gibt es Förderprogramme von Bund und Ländern. Informationen veröffentlicht zum Beispiel die KfW. Förderbedingungen ändern sich regelmäßig, daher sollten sie vor Vertragsabschluss aktuell geprüft werden, denn häufig muss der Antrag vor Beginn der Maßnahme gestellt werden.
Begleitung bei Suche und Finanzierung
Viele Käufer fangen bei der Finanzierung an und suchen erst danach nach der Immobilie. Das schafft Klarheit über das Budget und stärkt die Verhandlungsposition, weil Verkäufer Käufer mit Finanzierungszusage bevorzugen. Makler, die auch Finanzierung vermitteln, vereinfachen den Ablauf. WAGNER IMMOBILIEN beschreibt für den Kauf Unterstützung bei Suche, Verhandlung und Finanzierung zusammen mit Partnern wie Banken und Finanzierungsberatern. Das kann Zeit sparen, ersetzt aber nicht den eigenen Vergleich der Konditionen.
Laufende Kosten nach dem Kauf
Nach der Übergabe beginnt die Phase der laufenden Belastung. Dazu zählen Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Heizung, Wasser, Müllgebühren und bei Wohnungen das Hausgeld. Hinzu kommt eine Rücklage für Reparaturen. Wer sie nicht einplant, steht bei der ersten größeren Ausgabe unter Druck. Als grobe Orientierung gilt, dass Eigentümer jährlich einen festen Betrag je Quadratmeter für Instandhaltung zurücklegen sollten.
Wer all diese Posten kennt und in einer einfachen Tabelle zusammenführt, behält den Überblick. Das Ergebnis ist ein realistisches Budget, das nicht nur den Kauf ermöglicht, sondern auch die Jahre danach trägt.
Beispielrechnung selbst aufstellen
Eine einfache Tabelle hilft bei der Planung. Man trägt links den Kaufpreis ein und listet darunter Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, Maklerkosten und Renovierung auf. Die Summe ergibt den tatsächlichen Gesamtbedarf. Davon zieht man das vorhandene Eigenkapital ab, der Rest ist die Darlehenssumme. Anschließend lässt sich mit einem Tilgungsrechner prüfen, welche Monatsrate bei verschiedenen Zinssätzen entsteht.
Wichtig ist, nicht nur die Wunschrate zu kalkulieren, sondern auch einen Stresstest durchzuführen: Was passiert, wenn der Zins bei der Anschlussfinanzierung um zwei Prozentpunkte höher liegt? Kann die Rate bei Elternzeit oder Jobwechsel weiter gezahlt werden? Wer diese Fragen mit Ja beantwortet, hat ein tragfähiges Fundament.
Typische Fehler bei der Finanzierung
- Nebenkosten und Renovierung zu niedrig angesetzt
- Zu knappe Tilgung, die nach Ablauf der Zinsbindung hohe Restschulden hinterlässt
- Nur eine Bank angefragt, ohne Vergleich
- Reserven für Reparaturen und Umzug vergessen
- Finanzierungszusage erst nach der Besichtigung angefragt
Fazit
Die Nebenkosten sind kein Randthema, sondern ein fester Teil der Kalkulation. Wer sie berücksichtigt, Angebote vergleicht und Reserven einplant, kauft mit deutlich mehr Sicherheit.
